Haftung bei Immobilienverkauf § 566 Absatz 2 BGB
Der Verkäufer einer Immobilie haftet weiter für eine Vertragsverletzung des Käufers aus dem Mietvertrag, und dies obwohl er keinen Einfluss mehr auf die Immobilie hat.
Dies ist eine versteckte Vorschrift im deutschen Mietrecht und kann sich für viele Verkäufer von vermieteten Wohn und Gewerbeimmobilien äußerst übel auswirken.
Wird zum Beispiel eine Immobilie zwangsversteigert, kann derjenige der die Immobilie ersteigert hat, dem Mieter der Immobilie kündigen, und der wiederum kann sich dann am Verkäufer schadlos halten.
Neben den Umzugskosten oder verlorene Aufwendungen für bauliche Veränderungen am Objekt, muss der ehemalige Vermieter auch die Differenz einer etwaigen höheren Miete ersetzen.
Selbst durch eine besondere Bonitätsprüfung der Erwerber kommt der ehemalige Vermieter nicht aus dieser Haftungsfalle raus.
Rechtsprechung zu diesem Thema gibt es allerdings sehr wenig, weil noch vielen Anwälten diese evrsteckte Haftungsnorm unbekannt ist.
Die fortbestehende Haftung bezieht sich nicht nur auf das Insolvenzrisiko des neuen Vermieters sondern auch auf den Zustand der Immobilie.
Ein sehr aktuelles Beispiel ist das Dach eines Baumarktes in Süddeutschland, das mit einer fehlerhaften Flachdachkonstruktion errichtet wurde und aufgrund starken Schneefalls einstürzt. In diesem Fall bleibt der Erstvermieter in der Verantwortung, auch dann wenn der Erwerber seinen mietvertraglichen Pflichten nicht nachkommt.
Mietrechtexperten streiten darüber wie und ob man aus dieser Haftungsfalle wieder rauskommen kann.
Grundsätzlich bestehen für den Verkäufer zwei Möglichkeiten. Bei Abschluss eines Mietvertrages sollte bereits mit dem Mieter individuell vereinbart werden, dass der Vermieter bei Verkauf der Immobilie von der Haftung frei wird.
Der Verkäufer sollte zudem dem Mieter rechtzeitig mitteilen, dass der Eigentümer des Objekts gewechselt hat und der Mieter wegen der Mitteilung den Vertrag nicht zum nächstmöglichen Zeitpunkt kündigt.
Allerdings räumt § 566 Abs. 2 BGB dem Mieter kein Sonderkündigungsrecht ein. Ist der Mietvertrag erst nach geraumer Zeit zu kündigen, so haftet der Verkäufer weiter. Damit bleibt ein Restrisiko, das sich vertraglich nicht völlig aushebeln lässt.
Wer ganz sicher gehen will, „der vereinbart anlässlich der Veräußerung mit dem Mieter einen Mietaufhebungsvertrag“, rät Anwalt Klaus Lützenkirchen.
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